ΓΕΝΙΚΕΣ ΝΟΜΙΚΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ — ΔΕΝ ΑΠΟΤΕΛΟΥΝ ΝΟΜΙΚΗ ΣΥΜΒΟΥΛΗ

Το περιεχόμενο είναι ενημερωτικό. Για τη δική σας περίπτωση συμβουλευτείτε δικηγόρο. Τελευταία επισκόπηση: 18 Ιουλίου 2026.

Μισθωτήριο κατοικίας: τι να ελέγξετε πριν υπογράψετε

Το μισθωτήριο είναι από τα συμβόλαια που υπογράφονται πιο βιαστικά — και από αυτά που κοστίζουν περισσότερο όταν κρύβουν δυσμενείς όρους. Παρακάτω θα βρείτε τις βασικές ρήτρες που αξίζει να ελέγξετε σε ένα ελληνικό μισθωτήριο κατοικίας, τι προβλέπει σε γενικές γραμμές ο νόμος και ποιες είναι οι πιο συχνές παγίδες.

Βασικές ρήτρες που πρέπει να ελέγξετε

Διάρκεια και ανανέωση

Ελέγξτε αν η διάρκεια είναι ορισμένη ή αόριστη και αν υπάρχει ρήτρα αυτόματης ανανέωσης. Για μίσθωση κύριας κατοικίας, ο νόμος 1703/1987 (όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 2235/1994) ορίζει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη κι αν το συμβόλαιο αναφέρει μικρότερη — η τριετία δεσμεύει και τις δύο πλευρές.

Μίσθωμα και αναπροσαρμογή

Το μίσθωμα και ο τρόπος αναπροσαρμογής του πρέπει να ορίζονται με σαφήνεια: σταθερό ποσοστό, σύνδεση με τον δείκτη τιμών καταναλωτή ή συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα. Προσοχή σε ρήτρες που επιτρέπουν μονομερή αύξηση από τον εκμισθωτή χωρίς αντικειμενικό κριτήριο.

Εγγύηση

Στην πράξη η εγγύηση συμφωνείται συνήθως σε ένα έως δύο μισθώματα· γενικό νομοθετικό ανώτατο όριο για τις μισθώσεις κατοικίας δεν προβλέπεται, γι’ αυτό οι όροι επιστροφής της πρέπει να γράφονται ρητά: πότε επιστρέφεται, με ποιες κρατήσεις και σε ποια προθεσμία. Ασαφείς όροι επιστροφής είναι από τις πιο συχνές πηγές διαφορών.

Συντήρηση και φθορές

Κατά το άρθρο 592 του Αστικού Κώδικα, ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση του ακινήτου (συνήθης φθορά). Ρήτρες που μεταφέρουν στον ενοικιαστή κάθε δαπάνη επισκευής, ακόμη και για συνήθη φθορά ή για ελαττώματα που προϋπήρχαν, αξίζουν ιδιαίτερη προσοχή.

Καταγγελία και λήξη

Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει με την πάροδο του συμφωνημένου χρόνου (ΑΚ 608), ενώ η μίσθωση αόριστου χρόνου λύνεται με καταγγελία (ΑΚ 609). Σε καθυστέρηση του μισθώματος, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα καταγγελίας κατά το άρθρο 597 ΑΚ. Ελέγξτε τις προθεσμίες ειδοποίησης και τυχόν ποινικές ρήτρες πρόωρης αποχώρησης.

Υπεκμίσθωση και χρήση

Δείτε αν επιτρέπεται ή απαγορεύεται η υπεκμίσθωση και η φιλοξενία τρίτων, καθώς και ποια ακριβώς χρήση συμφωνείται (κατοικία, επαγγελματική στέγη). Η βάση της μίσθωσης είναι το άρθρο 574 ΑΚ: ο εκμισθωτής παραχωρεί τη χρήση του πράγματος και ο μισθωτής καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα.

Δήλωση στην ΑΑΔΕ και λοιπές διατυπώσεις

Τα μισθωτήρια δηλώνονται ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ (Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης) — ζητήστε αντίγραφο ή τον αριθμό της δήλωσης. Βεβαιωθείτε επίσης ότι τα στοιχεία των μερών, του ακινήτου και οι υποχρεώσεις για κοινόχρηστα και λογαριασμούς αποτυπώνονται σωστά.

Συχνές παγίδες

  • Ρήτρες αυτόματης ανανέωσης με πολύ σύντομη προθεσμία εναντίωσης.
  • Υπέρμετρες ποινικές ρήτρες για πρόωρη αποχώρηση (π.χ. όλα τα υπολειπόμενα μισθώματα).
  • Μονομερής αναπροσαρμογή μισθώματος χωρίς αντικειμενικό κριτήριο.
  • Μετακύλιση κάθε δαπάνης επισκευής στον ενοικιαστή, ακόμη και για συνήθη φθορά.
  • Ασαφείς ή ανύπαρκτοι όροι επιστροφής της εγγύησης.
  • Προφορικές υποσχέσεις που δεν αποτυπώνονται στο έγγραφο.

Ελέγξτε το μισθωτήριό σας με AI — στα Ελληνικά

Το ScanPact αναλύει συμβόλαια στα Ελληνικά και επισημαίνει κόκκινα σημεία — ρήτρες αυτόματης ανανέωσης, ποινικές ρήτρες, μονομερείς όρους — με βαθμό κινδύνου και κατανοητές εξηγήσεις. Οι έλεγχοι νομοθεσίας εντός του προϊόντος αφορούν την Κύπρο (πλάνα Pro & Business)· για συμβόλαια άλλων χωρών παρέχεται γενική ανάλυση κόκκινων σημείων, όχι έλεγχος εθνικής νομοθεσίας.

Δωρεάν έλεγχος συμβολαίου

3 δωρεάν σαρώσεις · χωρίς κάρτα

Οι αναφορές σε διατάξεις (ΑΚ 574, 592, 597, 608, 609· ν. 1703/1987 όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 2235/1994) είναι ενημερωτικές και ενδέχεται να έχουν τροποποιηθεί. Ελέγξτε πάντα την ισχύουσα νομοθεσία ή απευθυνθείτε σε δικηγόρο. Τελευταία επισκόπηση: 18 Ιουλίου 2026.